אחת הבעיות המאפיינות את שוק הדיור הישראלי הינה מחסור בהיצע, בעיה זאת קיבלה את תואר "מצוקת הדיור".

 ישראל מאופיינת בגידול אוכלוסייה גבוה ביחס לשאר מדינות המזרח התיכון, עפ"י נתוני הלמ"ס (2020) בשנת 2020 גדלה אוכלוסיית ישראל ב 1.7%, עפ"י תחזיות הלמ"ס (2015) עד שנת 2065 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות כ 20 (!) מיליון נפש. עפ"י הנתונים הללו, הביקוש לדירות ימצא בעלייה מתמדת.

אחד הפתרונות שבאו להועיל לשוק הדיור ולעזור לו להתמודד עם חוסר ההיצע הינו תוכנית "תמ"א 38", מטרת תוכנית זו הינה לחדש מרקמי מגורים ותיקים - לשפר, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות.

 הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים וותיקים שקיבלו היתר בניה לפני 1.1.1980, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.

חשיבות ביצוע פרויקטים מסוגים אלה מתבטאת בשני מישורים עיקריים:

• המישור הראשון - מיגון הדירות הישנות וחידוש שכונות ישנות. עפ"י נתונים שפורסמו נכון לשנת 2021 ל 61% אחוזים מהדירות בישראל אין מיגון בדירה, בבניינים בהם מבוצע פרויקט התחדשות עירונית, דיירי הבניין מקבלים מיגון הן מפני רעידות אדמה והן מפני ירי רקטות.

• המישור השני – תוספת כמות יח"ד משמעותית לשוק הדיור.  בעקבות מחסור רב בקרקעות המשווקות, תוכנית התמ"א נותנת מענה לבניית דירות חדשות ללא תלות בשיווק קרקעות חדשות, שכן הדירות החדשות המשווקות לשוק ע"י ביצוע פרויקט "התחדשות עירונית", נבנות על קרקע קיימת שהינה בבעלות דיירי הבניין בו מבוצע הפרויקט. 

בכדי לאפשר לפרויקטים מסוג זה לצאת אל הפועל ולממש את שיווקן של יח"ד חדשות לשוק הדיור, יש צורך בהסכמה של 100% מדיירי הפרויקט, לעיתים רבות התגבשות הדיירים לביצוע הפרויקט נפגשת בהתנגדות מצד דיירים  שונים, כל אחד מסיבותיו הוא (לעיתים מוצדקות יותר ולעיתים מוצדקות פחות). אחד המנגנונים שקבע המחוקק בכדי לתת כוח לדיירים המעוניינים להניע את הפרויקט היא היכולת לתבוע דיירים סרבנים, מנגנון זה ניתן להפעלה רק כאשר יש רוב מסוים של הסכמה, הרוב נקבע בהתאם לגודל פרויקט ומשתנה מעת לעת בהתאם לקביעת המחוקק.

בקידום פרוייקט התחדשות עירונית ישנם שלושה שותפים שחייבים לצאת מורווחים על מנת שפרוייקט יצא אל הפועל, אני קוראת לזה "השילוש הקדוש":

ואלו הם: דיירי הפרויקט, הרשות המקומית ויזם הפרויקט.

למה חשוב שאלו יהיו מרוצים ומה האינטרס של כל אחד מהם?

בראש ובראשונה -  דיירי הפרויקט, לפי מחקרים שנעשו, ערך דירה בבניין שעובר תהליך של התחדשות עירונית עולה בלמעלה מ 30% (!) עלית ערך זאת נובעת מכמה מרכיבים: הראשון, תוספת המטרים –בתוספת של 18 מ"ר לדירה באזור המרכז (ולא, אני לא מדברת על ת"א ששם מחיר למ"ר בנוי יכול להגיע ל 80,000 ₪) באזורים בהם מחיר מ"ר בנוי יגיע לכ – 35,000 ₪ בחישוב מהיר תוספת זו בלבד תעלה את ערך הדירה בכ – 630,000 ₪!!! . המרכיב השני: כפי שהוזכר לעיל, בביצוע פרויקט התחדשות עירונית בניין שהיה מוזנח וישן הופך לבניין חדיש ומתקדם – מה שבהכרח מעלה את ערך הדירה.

מעבר לערך הכספי של הדירה,  אחד המניעים הנוספים להתנעת פרויקט מצד הדיירים הוא מיגון הדירות ושיפור איכות החיים שכן אין ספק שחיים בבניין חדש, בסביבה חדשה ומטופחת משפרים משמעותית את איכות ותנאי החיים.

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מתחלקים לשני סוגים עיקריים: יש פרויקט הדורש קידום תב"ע בסמכות מקומית ויש פרויקט הדורש קידום תב"ע בסמכות מחוזית, כך או כך לרשות המקומית יש השפעה רבה על קידום הפרויקט וכמובן לבסוף, היא זאת שמנפיקה את היתר הבניה. 

אז מה האינטרס שלה ואיך נגרום לה לתמוך בפרויקט? 

בפרויקטים מתחמיים (ובקרוב גם בפרויקטים של בניין בודד על כך בהרחבה בכתבה הבאה: "תמה התמ"א - תחילתה של חלופת שקד") על מתכנן הפרויקט להקצות לרשות המקומית שטחים למבני ציבור, לעיתים מדובר בגן ילדים, לפעמים טיפת חלב או לחילופין בית כנסת – בהתאם לצביון האזור ולפרוגרמה לצרכי ציבור אותה דורשת הוועדה המקומית להכין. בנוסף, לרשות המקומית יש אינטרס לחדש את פני העיר ולהפוך את אותם בניינים ישנים ואזורים מוזנחים לשכונות חדשות ומתפתחות.

ואחרון חביב, תלוי את מי שואלים – היזם. האינטרס של היזם הוא כלכלי בלבד, לא מדובר בעמותות ולא בגומלי חסדים (לפחות לא כשיקול לקידום פרויקט התחדשות עירונית). היזם בעזרת אנשי המקצוע שלו עושה את הבדיקות הכלכליות של הפרויקט, כאשר תקן 21 – התקן השמאי לבדיקת מיזמי התחדשות עירונית נע סביב 18-20% אחוזי רווח. במצב זה יחליט היזם אם להיכנס לפרויקט ולקדם אותו או לאוו.

 לעיתים אני נפגשת בדיירים בפרויקטים בהם מקודם פרויקט התחדשות עירונית שבאופן אוטומטי תופסים את היזם כמי שעומד מולם ולא לצידם – תפיסה זאת הינה תפיסה שגויה ברוב המקרים. ברגע שנגמר הדיון סביב ההסכם בין היזם לדיירים בו לוקח חלק אינטגרלי עורך דין הדיירים, והנושאים המסחריים – המפרט הטכני, תוספות המטרים, ועוד רבים נסגרים, מרגע זה ואילך, אתם, הדיירים והיזם נהיים שותפים, מרגע זה אתם עומדים יחד, באותו צד של המתרס (או הבניין במקרה הזה). גם אתם וגם היזם רוצים בקידום הפרויקט מהר ככל האפשר, תפיסה זאת חשובה ויכולה להשפיע רבות על קידום הפרויקט ולמנוע ניגודים וחיכוכים מיותרים.

בפרויקט התחדשות עירונית על כל סוגיו ישנם אינטרסים רבים, לעיתים מורכבים אבל תמיד פתירים. כאשר נבחן את הדברים בעין רציונאלית, אותם אינטרסים אינם מתנגדים כלל, להפך – הם הולכים יחד ומשרתים האחד את השני.

זה יכול להיות מאתגר ומורכב, זה יכול לקחת זמן אבל זה אפשרי!

מנסים לארגן פרויקט התחדשות עירונית? לא מבינים כיצד האינטרסים שלכם לא נפגעים?

מוזמנים בשמחה לפנות אליי ואנסה לעזור.

מלי קליגר – Mali.nadlan10@gmail.com

הכותבת הינה בעלת תואר BA במדעי החברה עם התמחות בשמאות מקרקעין ויזמות נדל"ן מאוניברסיטת בר אילן, מתמחה בשמאות מקרקעין.