למה ייעוץ מקצועי ברכישת דירת קבלן מניב חיסכון של עשרות אלפי שקלים?

רכישת דירה מקבלן היא עסקה מסובכת ומורכבת בעשרות מונים מרכישת דירה יד שניה.
בעקבות פערי הכוחות המשמעותיים הקיימים בין הצדדים, כאשר הצד החזק "הקבלן" מכתיב את רוב החוזה ללקוח וללקוח אין כלים ואת הידע הנדרש לאזן זאת ולשפר משמעותית את העסקה, כמו כן במסגרת ההסכם מוטלים על הרוכש הוצאות כספיות ניכרות ולא צפויות, אשר במקרים רבים יועץ מיומן ומנוסה בתחום יכול לצמצם אותן בצורה משמעותית.

הקבוצה בעלת ניסיון רב בעסקאות מסוג זה ובעלת יכולות מו"מ גבוהות במיוחד , מאחורינו מאות חוזי רכישה, מול קבלנים שונים ועל כן יכולת לשפר בצורה משמעותית את תנאיו המסחריים של החוזה בכלל ושל מחיר הדירה בפרט, הקבוצה ליוותה מאות עסקאות מסוג זה , בכובעים שונים ,הן בכובע ה"יזם " "קבלן" והן בכובע של רוכש הדירה ומשום כך בקיאה בכלל האפשרויות העומדות
בפני הלקוח , ומבינה את נקודות החולשה בהן יסכים הקבלן להתגמש , ולשפר מסחרית את החוזה על כל נספחיו.

חשוב לזכור, שהשלב הטוב ביותר להתמקח על תנאיו המסחריים של החוזה הוא במסגרת המו"מ לרכישת הדירה ועוד בטרם החתימה על ההצעה לרכישת דירה, דבר שיכול להניב חיסכון של עשרות אלפי שקלים ללקוח,

שיפור התנאים בא לידי ביטויי במגוון רחב של היבטם בחוזה

להלן 10 נקודות חשובות שמצריכות תשומת ב מרבית :

מחיר העסקה- כאשר אדם מיומן ניגש למו"מ מול הקבלן הוא יודע לבדוק באלו מחירים סגר הקבלן עסקאות דומות בחודשים האחרונים ע"י בדיקה ברשות המיסים של עסקאות דומות באותו הגוש נשוא העסקה, ידע זה יכול לעזור בניהול המו"מ מול הקבלן ולהוביל אותו להתפשר ולהוריד במחיר הדירה אותה הוא הציג ללקוח, בנוסף ניהול המו"מ ע"י מקצוענים מביא הרבה פעמים לחיסכון ראשוני יפה בעלות הדירה עצמה.
שינויי דיירים – הרבה פעמים קבלנים גוזרים קופון שמן מאוד מהשינויים שהלקוח מעוניין לבצע בדירה, במידה ולא מטפלים בנושא זה עוד בשלב המו"מ אנו עלולים למצוא עצמינו נכנסים להוצאות שלא ידענו עליהם וללא כל אפשרות להשפיע על הוצאות אלו , על כן עוד במהלך המו"מ צריך לדעת מה יהיו עלויות השינויים לבדוק האם קבלן הביצוע כפוף למחירון דקל או דומיו, ולנסות להכניס את מירב השינויים בחוזה, דבר זה עתיד לחסוך סכום בלתי מבוטל לרוכש .
הצמדות למדדים – קבלנים רבים מתנים את החוזה בכך שלמעט התשלום הראשוני ששולם במעמד חתימת החוזה היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן, גם פה יש קבלנים שיסכימו לא להצמיד במידה ויקבלו חלק ראשוני גדול יותר בתחילת הדרך או שיעדיפו הצמדה ולמדד המחירים לצרכן, כל מקרה הוא לגופו וצריך לבדוק מהן האופציות העומדות בפני הלקוח, ולבחור את האופציה הטובה מכולן.
ריביות פיגורים – כאשר הלקוח אינו עומד בתשלומים עליהן התחייב בחוזה, משיט עליו הקבלן ריביות פיגורים, ריביות אלו הם גבוהות מאוד ויכולים לגרום לכך שהלקוח יפסיד כסף רב, לכן על הלקוח לוודא ולהגביל ריביות פיגורים אלו ולהעמידן על ריביות סבירות המקובלות בשוק .
מועד מסירת החזקה – מועד מסירת החזקה, הוא המועד בו יתחייב הקבלן לתת לכם מפתח ולמסור את הדירה, מועד זה חשוב מאוד ללקוח שכן, למרבית הלקוחות יש התחייבויות אחרות שמושפעות בתאריך זה, מכירת הדירה שלו או שכירות בה הוא נמצא עד קבלת החזקה חשוב לדעת שמאותו מועד עליו התחייב הקבלן יש עדיין חודשיים גרייס הקבועים בחוק המכר ונותנים לקבלן לסטות מהמועד ללא כל פיצויי .
איחורים במסירת הנכס- נושא האיחורים במועד מסירת החזקה זה נושא שראוי לצומת לב , הרבה פעמים קבלנים מאחרים במסירת הדירה , וסכום הפיצוי ללקוח הוא מינורי, צריך לוודא שעל איחור הקבלן נותן פיצויי ראוי ומקובל בשוק לאיחור, בד"כ פיצוי ראוי ומקובל יהיה חודש וחצי שכירות פיצויי בגין כל חודש איחור לדירה דומה בשוק
הוצאות נלוות לעסקה – גם נושא זה ראוי לצומת לב שכן הרבה פעמים קבלנים מכניסים הוצאות נלוות למינהן שלא כולם חוקיות וזה כדי להסתיר את מחיר הדירה בפועל, התמקחות נכונה על סעיפי ההוצאות הנלוות, יכולה להוביל את הקבלן לבטלם או להפחיתן משמעותית
שכר טרחת עו"ד – עד לא מזמן סכום שכ"ט עו"ד היה פרוץ וכל קבלן יכול היה לגבות סכום לפי ראות עיניו, כיום העניין סודר בחוק ומה שמותר לגבות הינו סכום של 5000 ₪ + מע"מ לכל היותר, חשוב להבין שעו"ד הקבלן שאתם משלמים את שכרו כלל לא מייצג אתכם בחוזה מול הקבלן אלא רק מלווה את הפרויקט משפטית
המפרט הטכני של הדירה – הרבה פעמים מובטחים לרוכשים דברים במהלך המו"מ ובתוכניות המכר, כאשר דברים אלו לא באים לידי ביטויי בפרט הטכני של הדירה, צריך לשים ב שהחוזה בן הקבלן לרוכש מבטל כל אמירה או פרוספקט שהוצג קודם לכן ועל כן כל ההבטחות צריכות לבוא לידי ביטויי במפרט הטכני של הדירה.
ערבויות – כיום חוק המכר מחייב את הקבלן לתת ערבויות בנאיות עבור הכסף אותו שילם הרוכש עד למסירת הדירה, וזאת כדי להבטיח את הרוכש וכספיו גם במקרה של פשיטת רגל של הקבלן או היזם, על כן צריך לשים לב ולוודא שהפרויקט הוא בליווי בנקאי ובהתאם לחוק מכר דירות

http://www.baranesgroup.com/

תומר ברנס הינו המנכ"ל והבעלים של "ברנס גרופ" מתחילת פעילותה בשנת 2004.
בוגר תואר ראשון במשפטים L.L.B מהמרכז האקדמי למשפט ועסקים רמת גן.
תומר פעיל בתחום הנדל"ן משנת 2004 ובמשך השנים פיתח שיטת שיווק מנצחת הן לתחום המגורים והן לתחום המסחר המבוססת על אמון והבנה כי אנשים עושים עסקאות עם אנשים.
בעל ניסיון ולמידה של אלפי פגישות מכירה בעשרות פרויקטים נבחרים עבור חברות נדל"ן ציבוריות גדולות, תומר מילא תפקידים בכירים בחברות נדל"ן מובילות: תיפקד כמנהל המחלקה המסחרית באנגלו סכסון ת"א, מנהל שיווק בחברת פרומול מקבוצת נכסי אריאל, משווק של חברת ב.ס.ר פרויקטים ושל קבוצת חנן מור ומנהל תחום תמ"א 38 בחברת צים אחזקות גישתו של תומר היא להיות מעורב ישירות בכל הפרויקטים מרמת האסטרטגיה השיווקית ועד לפגישות המכירה בפועל.

tomerbaranes2004@gmail.com